【撰文/王嵐樂】

綜觀各因素,今年房市仍將持續悲觀,尤其市場壟罩在餘屋壓力加重、買方出價再下殺等五大利空格局之下,更讓二○一七年房市難見回春跡象,提醒買賣方看清今年的房市五大格全民英檢GEPT補習班課程 觀音局,出合理的價格,給合理的空間,有助在買賣交易戰中互蒙其利。

二○一七大溪托福TOEFL補習班評價房市尚無回升利基

二○一七年可望看見房市回暖嗎?這是許多人心中的疑惑,對此,太平洋房屋行銷顧問李季鴻直指「不會!」他解釋,足以支撐房市的利多因素,「目前都看不見」,反而市場上出現許多利空因素。

香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫指出,房市向上時,只要一點點小小的利多便可為房市注入活水,甚至隨意一個不確定的傳言,例如,某建商預計在台北車站附近興建賣場,也將成為業務人員口中可帶動房價成長的利多,然而在房市反轉之際,這些過去的利多因素,已無法成為房市成長動能。

吳懿倫表示,奢侈稅、房市信用管制措施等去年陸續解除,且央行四度降息半碼,累計共降息兩碼,更讓房貸利率一路下滑,寫下逾六年新低,不過看似可作為活化房市強力藥劑的三大利多,二○一六年一次出盡,但卻未能見效,房市仍無力起死回生。

去年重大利空出盡,房市仍不見回溫,除非今年政府在房市政策上釋出利多,或是業者願意明顯讓價,為房市端出上等牛肉,否則買方可不會輕易買單,而就目前觀察,市場上並未出現其他足以支撐房市成長利多。

吳懿倫補充,房市起飛時,只要有任何相關建設利多傳出新消息,不論是完工、啟用、甚至還未拍板定案,僅是提出計畫書,也可令房價暴衝,然而去年至今全台各地陸續有不少重大建設完工啟用,包含高雄草衙道購物中心、高鐵南港站、捷運機場線完工啟用,卻未能為當地帶來完工行情,房價甚至不漲反跌。

除了顯示這些地區的房價早已提前反映外,也確認了房市進入反轉,即便釋出利多訊息,房價仍是疲軟不振,不僅無法帶動房價再突破現有的天花板,連支撐性也不足,形成區域利多完工啟用,房價卻反而下跌的罕見狀況。

局勢動盪景氣不佳衝擊買氣

房市是好是壞,除了回歸市場供給需求外,與政府政策與經濟景氣好壞也有關,若是政府祭出打房政策,抑或政策搖擺不定,都會導致買方擔憂未來房市走跌,使得市場瀰漫觀望氣氛,而經濟也是決定房市好壞的關鍵之一,若景氣看好,市場資金充沛,也有助房市挹注活水、提升交易。

在國際經濟景氣部分,美國新任總統川普上台後,一連串的政策變數已嚴重衝擊國際金融動態,且未來可能受到川普保護主義政策影響,使全球貿易現況出現轉變,未來不論是美中貿易戰,或是英國脫歐後續引發的衝擊,都將為市場帶來黑天鵝,央行官員也直言,今年的國際變數相較於去年「只會多不會少」。

台灣經濟主要倚賴出口,在國際經濟震盪之際,自然無法置身事外、難免受波及,此外,國際經濟景氣不振,加上台灣投資環境不佳,不僅難以吸引國際資金進駐,甚至有不少外資企業已逐步撤出台灣,受到衝擊的不僅是商辦市場,那些因外資進駐、外資企業員工所產生的住宅居住與租賃需求,也連帶滑落。

在國內經濟與政策方面,雖然各項經濟數據已稍見回溫,但事實上要在今年見到明顯好轉仍不容易,反而可能在新政府上台後,面臨許多的政策不確定性,導致房市疲弱,未來的復甦之路更加艱鉅。

而雖然奢侈稅於去年解除,央行也大幅解除房市管制措施,被外界視為央行「不再打房」,其實去年上路的房地合一稅制,對於交易時未滿一、兩年的持有者課以四十五%及三十五%重稅,加上六都地價稅與房屋稅幾近全面喊漲,在政策偏向走空的格局下,也都加深房市的觀望氣氛。

買方殺低形成成交僵局

現階段房市已由過去的賣方市場轉為買方市場,加上實價登錄實施後,價格透明,買方不願買貴,往往由實價登錄最低價打七折殺起,但站在賣方立場卻相反,往往希望可以賣出比實價還高的價格,即便近年房市景氣轉差,賣方底線也頂多希望賣的跟實價中的眾數相當,導致買賣雙方對價格沒有共識、形成僵局。

房仲業者透露,屋主雖然願意讓價,多數只要「不賠就賣」,但對買方來說,卻希望可以趁機「買便宜」,甚至希望用三至四年前的價格購入,但不少屋主是在之前房價高點買下,加上這段時間的利息等持有成本、稅制費用、房仲服務費等等,屋主即便用當初的購入價賣還是得賠數十萬元,買方想殺多,賣方不見得捨得忍痛賣出。

該房仲業者坦言,現在開價是個棘手的問題,現階段的交易市場彷彿戰場,買方各個都是頂級「殺手」,一開口就從開價的六至七成殺起。

賣方若想「護價」,不想價格被砍得太慘,勢必得墊高開價、預留多一點殺價空間,但卻會使開價過高,買方連看都不想看,物件上架三個月過去,可能連一、兩通電話都沒有;若想吸引買方上門看屋,只能平實開價,但降低開價後,卻會面臨買方殺低,與底價差異過大的問題。仲介業者透露,許多買方出價離譜,就算找了Top 1的經紀人,也不容易成交。一般認為,台北地區讓價十五%,台中讓一○%,高雄讓一○%,會是買賣雙方最容易取得共識的價位落點。

吳懿倫指出,今年初媒體開始預估,二○一七年房市交易量可望小幅提升,此預期建立在房價下滑的假設面上,假若屋主讓價意願降低,或讓價幅度減緩,僵局將更難解,交易量很可能停滯不前,甚或再破底。

三二九檔青年購屋貸款率利最低銀行2017期新推案加深餘屋壓力

二○一三至二○一四年恰好走到這波房市高點,當時新案市場推出許多預售屋,買氣熱絡,為預售推案量最大量,光是北台灣就有一兆元的案量,而興建完工約需二至三年時間,正好將在二○一五年至今年陸續完工交屋。根據內政部資料顯示,二○一六年使照核發數量為九萬七千六百二十戶,為這波房市走高(近八年)以來的次高點,僅次於二○一五年九萬九千餘戶;而二○一六年建照核發數量為七萬九千四百九十戶,為近七年來新低,相較二○一三年高峰時的十三萬戶左右,不僅減少約四成,更是七年來首度使照核發量高於建造量。

雖然今年建商推案依舊保守,但去年下半年台北市精華區推案量達兩百九十億元,今年三二九檔期還有上看百億的案量釋出,可見北市推案量有一定的水平。台中與高雄的新案大戰則已經提前開打,已有不少新案鎖定三二九檔期公開,此外早在元月中部與南部便已出現新案祭出促銷手法搶客的情形,可見推案量雖有萎縮,但新案的競爭卻越來越激烈,不只擠壓新案餘屋,中古屋更受到嚴重威脅。

中古待售多 新舊物件相互擠壓

房市資深分析師陳炳辰表示,房市轉弱後,銷售速度急遽下滑,供給遠大於需求,建商光是去化餘屋都來不及,加上看衰未來景氣,無心再開發土地,以盡速銷售手邊庫存為主,七年來使照首度超越建照數量,不僅亮起未來房價恐再走低、房市更加疲弱的警訊燈,也更加確認房市疲軟格局。

今年的房產交易市場,不僅面臨新屋大量交屋,餘屋銷售壓力持續加大,也將受到中古待售物件去化過慢的衝擊,房市業者表示,由於前幾年房市走強時,一轉手數百萬元的價差立即入袋,讓不少人抱持著投資心態進場購屋,但卻套在最高點,近來面臨交屋或寬限期限將至,只好急著轉手求售。

房仲業者表示,雖然新屋與中古屋各有優缺點,向來也各有擁護者,但新屋價格高,屋主轉售時有一定的成本考量,也不少買方考量後,寧可選擇價格實惠、坪數又大的中古屋,因此當房市景氣不佳時,新屋市場勢必也面臨中古待售物件競爭。

台北市某大型房仲店東表示,以前房市景氣好的時候,常常一接到物件,還來不及上傳到網路就賣掉了,好一點的物件,買方真的是一看到就要下手,不然一考慮就被買走了,但現在房市景氣差,物件上傳後六個月內可以賣掉「就偷笑了」,賣了好幾個月,甚至超過一年還賣不掉的比比皆是。

329購屋注意事項

329檔期的買氣,向來被視為一整年房市的風向球,而春節期間的房市狀況又被視為329檔期的前哨站,今年春節檔新案市場小有回春,但主要原因是來自於去年基期低,今年房市其實仍缺乏多頭利基。

不少建商會透過329檔期狀況來試水溫,包含成交價更是決定未來一年售價的關鍵,或許建商會稍微抬高329檔期開價,象徵今年房市景氣不是太差,還能「漲價」,但事實上成交價卻很可能更便宜。

另外,在新案市場,向來有案子賣差、賣掛,便改案名、重新調整銷售策略後,裝成新案再銷售的慣例,今年的329檔期也不例外,勢必有許多去年、甚或前年的舊案,偽裝成今年329新案,刻意混入329檔期銷售。

建議買方可多留意,這種「假新案」通常代表銷售狀況不佳,議價時勢必得狠狠殺價一番,另更要留意「滯銷」過久的建案,往往容易有「隱疾」,小心買到問題屋。

【更多精彩內容,請見《好房網雜誌》2017年3月號】



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英國倫敦周三(22日)發生恐攻後,美國總統川普也聽取了國安顧問麥馬斯特及國家安全會議提供的簡報,美國政府表示願意提供任何形式的援助,川普也向英國首相梅伊表示慰問。

美國有線電視新聞網(CNN)報導,據國家安全會議(National Security Council,簡稱NSC)官員表示,總統川普(Donald Trump)、國安顧問麥馬斯特((H. R. McMaster)已經聽取了事件的簡報,美國官員也已經和英國方面聯繫。川普與英國首相梅伊(Theresa May)電話聯繫表達慰問之意,也承諾美國政府將全力配合此案件的追查及及究責,協助將犯人繩之以法。

美國務卿提勒森(Rex Tillerson)聲明譴責暴力行為,無論發起攻擊的是單獨個人還是恐怖分子,對於受害者來說都是同樣殘忍的打擊。國務院也密切關注當地公民的狀況,也呼籲倫敦當地的美國公民能盡快與家人報平安。國會議長萊恩(Paul Ryan)也在推特上表達對此事的看法,並為受害者禱告,表示將與英國及議會的朋友們同在。

目前蘇格蘭警場反恐部門的高級官員羅利(Mark Rowley)已確認一名員警身亡,警方已經擊斃一名犯嫌,但還要繼續調查是否有共謀。據《衛報》報導,初步調查後,英國警方認為發動恐襲的凶嫌是受到「伊斯蘭國」(IS)影響。目前英國的恐攻威脅級別為第二級的「嚴重」(severe),暫時未解除。

▲川普表示已經和梅伊聯繫,她堅強且處理得宜。(圖/川普個人推特帳號)

▲萊恩向倫敦恐攻的受難者致意,表示會與英國的夥伴同在。(圖/萊恩推特官方國會議長帳號)



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